모기지 융자 사전승인도 미리 받아야 유리


난생 처음 주택을 구입한다고 하면 당연히 들뜰 것이다. 드디어 아메리칸 드림을 이루는 것이니 말이다. 그런데 집 주인이 되기 위한 재정적인 준비가 제대로 이뤄지지 않은 가운데 덤볐다가는 자칫 악몽으로 끝날 수도 있기 때문에 신중해야 한다. 당연히 둘러보게 될 ‘꿈의 집’과의 사랑에서 실패하고 싶지 않을 것이다. 그렇기 때문에 부동산 에이전트에게 연락을 하기 전에 다음 5가지를 염두에 둬야 한다. 



■확실한 수준의 필요 자금 계산하기

버는 것과 비교해 더 과중하게 집에 돈이 들어가면 그 순간 ‘하우스 푸어’로 전락하게 된다. 이런 비극을 피하기 위해서는 감당할 수 있는 수준을 결정해야 하는데 모기지를 비롯해 보험료와 재산세까지 모두 합해 보통 수입의 30%를 넘기지 말라는 것이 상식이다. 여기에 전문가들은 좀 더 신중하게 28%를 마지노선으로 정해두고 있다.

모기지 이외에 기존의 부채도 변수가 될 수 있다. 모기지 렌더들이 정해둔 총 부채 상환비율(debt-to-income ratio)은 43% 선이지만 보다 보수적으로 36% 미만이 권장된다.

이를 기본으로 역산해보자. 연소득이 5만달러인 사람이 집을 산다고 하면 28% 룰을 적용해 월 1,170달러까지 모기지 비용으로 쓸 수 있다. 만약 다른 부채가 없다면 36%까지로 올릴 수도 있다.

만약 집값의 20%를 다운페이할 수 있고, 연 4%의 금리를 낼 수 있다면 결과적으로 25만달러 짜리 집을 살 수 있는 것이다. 만약 25만달러라는 금액이 원하는 지역에 없다면 다른 부채를 줄이든지 하는 방식으로 금액을 올리는 수 밖에 없다.

■20% 다운페이먼트 저축하기

앞서 예를 들면서 다운페이먼트로 집값의 20%를 제시했다. 그 이유는 분명하다. 렌더들이 20% 이상 다운페이먼트를 하면 날리는 비용이 될 모기지 보험(PMI)에 가입할 필요가 없기 때문이다. PMI는 모기지를 받아간 사람이 채무상환을 할 수 없을 때를 대비한 렌더를 위한 안전판이다. 보통 20만달러 모기지에 PMI 보험료가 월 100달러 선이니 가볍게 볼 수 있는 금액은 아니다.

특히 PMI는 모기지 원금의 78% 이상을 갚기 전까지는 무조건 부담해야 하는 것으로 이때가 되면 렌더에게 통보하고 렌더가 승인을 해야 더 이상 PMI를 내지 않을 수 있다.

20% 다운페이먼트를 하지 않으면 PMI 보험료를 낭비하고, 더 비싼 이자를 내는 것 이외에 다른 리스크도 떠안아야 한다. 즉 20%를 다운페이하면 집값이 20% 이상 급락하지 않는 한 본인이 짊어진 빚은 집값보다 크지 않지만, 다운페이먼트가 적으면 부동산 시장이 조금만 출렁거려도 순식간에 집만 가진 빚쟁이 신세로 전락할 수 있다는 것이다.

■3~6개월치 생활비 마련하기

집 주인이 되면 집에 관한한 모든 문제에 대한 책임을 본인이 져야 한다. 난방시설이나 파이프가 잘못됐을 때 세입자 시절에는 집주인한테 떠넘기면 되지만 이제는 본인이 직접 비용을 들여 고쳐야 한다.

집을 수리할 수 없다면 큰 곤란을 겪겠지만, 수리는 가능한데 수리비용이 없다면 또 다른 문제다. 이때는 빚을 내던지 본인의 크레딧을 쓸 수밖에 없다. 주택 수리를 하면서 모기지 이외에 추가로 5년, 10년간 이자를 낼 수는 없는 노릇이다. 그렇기 때문에 비상금이 필요한 것이다.

비상금은 비단 주택 수리를 위한 것만은 아니다. 가족이 아프거나, 직업을 잃거나, 또는 다른 돌발 상황에 대비해 필요한 것이다. 비상금이 없어 본인의 크레딧을 사용해야 한다면 크레딧 점수가 망가지는 또 다른 어려움까지 직면해야 한다. 무엇보다 당장은 모기지 상환 등에 대비하기 위해 페이첵이 끊겨도 최소한 3~6개월 간 생활할 수 있는 비상금이 필요한 이유다.

■모기지 론 사전승인 받기

집을 살 준비가 됐다면 이제 은행 등 렌더에게 모기지를 신청할 준비에 나서야 한다. 주택 샤핑에 나서기 전에 필요한 것이 모기지 론 사전승인이다. 이게 있어야 정말 원하는 집을 찾았을 때 주저함 없이 선점할 수 있기 때문이다. 

이 사전승인은 은행, 셀러, 바이어 모두에게 명확한 가이드라인을 제시한다. 바이어가 사전승인서 상에 나타난 금액에 상당하는 집을 살 능력을 갖췄다는 것이다.

즉, 사전승인을 갖고 있으면 에이전트나 셀러로부터 더 좋은 대접을 받을 수 있다. 어떤 셀러들은 사전승인이 없는 바이어와는 상종하지도 않는다. 도대체 처음 본 바이어라는 사람의 어떤 면을 봐서 신뢰할 수 있을지 모르기 때문이다.

만약 경쟁력 있는 입찰을 하고 싶고, 제대로 된 가격에 주택을 구입하고 싶다면 미리 은행에 본인의 모든 재정 관련 자료를 제출하고 모기지 론 사전승인을 받아 준비된 바이어인 점을 스스로 입증하는 것이 중요하다.

■바이어의 에이전트 찾기

기술적으로 말한다면 에이전트 없이 직접 집을 살 수도 있지만 이건 위험한 발상이다. 특히 처음으로 집을 사는 경우면 더욱 그런데 에이전트는 바이어에게 위험한 집을 알려주는 경고음을 내줄 수 있기 때문이다. 

또 에이전트는 해당 지역에 정통한 전문가로서 바이어가 비싼 값을 내지 않게 가이드 해준다. 여기에 홈 인스펙션 등 단계별로 필요한 전반적인 조언도 해줄 수 있다.

바이어는 바이어만을 위한 에이전트를 찾길 바란다. 셀러 측 에이전트나 양측을 대변하는 에이전트를 원하는 바이어는 없을 것이다. 바이어 에이전트는 주택 구매자를 도와 제대로 된 집을 찾도록 돕고, 집을 사는 과정에서 생길 수 있는 다양한 상황에서 조언도 해준다. 

재무적인 준비를 마쳤고 이제 막 에이전트를 찾으려고 한다면 바이어 에이전트를 고용해 스트레스는 최소화하면서 성공적으로 내 집을 장만할 수 있을 것이다.       <구성훈 기자>


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주택을 구입한 후 예상치 못한 비용이 들어가는 일이 생길 수 있다, 따라서 홈샤핑에 나서기 전 3~6개월치 생활비를 저축하는 것이 필요하다.