소셜연금 보험금 등 수입으로 대출자격 충분
모기지 규정 완화 등 은퇴자 위한 플랜 활용


은퇴 후에도 주택 모기지를 가지고 있는 노인들이 늘고 있다고 뉴욕 타임스가 보도했다. 모기지 변재 능력이 없기 때문이 아니라 충분한 능력이 있으면서도 낮은 이자율과 세제 혜택을 누리는 동시에 현금은 필요한 곳에 사용하기 위해서다. 신문은 특히 많은 은퇴자들은 풀타임 직업이 없어 대출조차 받지 못할 것이라고 생각하지만 연금이나 소셜시큐리티 등의 고정 수입만 있다면 새 모기지 대출도 받을 수 있다고 소개했다. 

대출은행들은 연금과 소셜시큐리티, 은퇴 자산과 같이 정규적으로 받는 월수입만 있다면 노인들에게 주택 구입을 위한 모기지를 대출해 준다. 전미은퇴노인협회(AARP)의 수석 전략정책 자문인 로리 트래윈스키는 “과거의 예를 보면 사람들은 보통 20~30년 모기지를 갖고 있다가 은퇴 나이가 되면 이를 모두 갚아버린다”고 말했다. 그는 그러나 요즘은 “은퇴 후에도 모기지 부채를 가지고 있는 사람들을 많이 볼 수 있다. 특히 부채 금액을 늘리는 노인들의 비율도 늘어나고 있다”고 덧붙였다. 
현재 공개된 최근 자료인 연방준비제도의 2013년 소비자 재정 설문에 따르면 65~74세 연령대 가장의 42%는 주택을 담보로 한 부채를 가지고 있다. 1992년 18.5%, 2004년의 32%에 비해 계속 증가하는 추세다.  전문가들은 베이비부머 세대가 은퇴 대열에 합류하는 요즘은 이런 현상이 더욱 가속화 될 것으로 보고 있다. 현재 미국에서는 매일 1만명이 65세가 되고 있다. 
▲은퇴자 주택 구입
70대 초반으로 현재 반 퇴직상태인 베스 홀랜드와 척 퀴너는 최근 코네티컷 뉴타운의 55세 이상자 커뮤니티의 2,200스퀘어피트 콘도미니엄을 구입하기 위해 30년 고정 4.25% 이자율의 모기지 융자를 신청했다.  
그래픽 디자이너인 남편은 “현금으로 시니어 커뮤니티에 집을 구입해 살 수 있지만 모기지를 융자하면 세금 공제도 받을 수 있고 또 현금을 다른 곳에 사용할 수 있다는 재정 전문인의 조언에 따라 대출을 받기로 했다”고 말했다. 
이들 부부가 가지고 있는 개인 은퇴 연금 IRA와 매달 받는 소셜시큐리티, 연금보험 어누이티, 그리고 좋은 크레딧으로도 충분히 모기지 대출 자격을 갖출 수 있었다. 
하지만 이들이 젊어서 모기지 신청을 했을 때에 비해서 매우 까다로운 절차를 거쳐야 했다. 퀴너는 “대출회사들이 매달 들어오는 수입을 1센트도 따졌다”면서 “매우 힘든 과정이었다. 우리가 돌아설 때마다 작성해야 할 서류가 더 늘어났다”고 말했다. 
이들의 나이 때문에 서류 심사가 까다로운 것만은 아니다. 요즘 추세가 그렇다. 
휴가용 또는 은퇴용 주택을 구입하기 위해 모기지 신청을 하는 사람들은 더욱 할까다로운 절차를 거치게 된다.  2008년 재정 위기로 인해 대출 규정은 매우 까다로워졌다. 수입 변동이 심한 자영업자와 고정 수입을 가진 은퇴자들에게는 더 어렵게 된 것도 사실이다. 
대출회사들은 융자 심사를 할 때 부채 대 수입 비율을 더 낮게 하는 등 강화된 대출 기준을 철저히 따르도록 돼 있다.  
매사추세츠의 모기지 대출회사인 ‘모기지 네트웍’의 브라이언 코스 부사장은 “나이든 대출 신청자들은 과거와는 달라진 요즘의 심사 과정을 상상조차 못하는 경우가 많다”고 말했다. 그는 “은퇴자들은 은행에 돈도 있고 크레딧도 좋아 언제라도 모기지를 받을 수 있어”라고들 생각한다는 것이다. 
재정 위기 이후 연방정부는 대출자 페이먼트 가이드라인을 만들어 모기지 변재 능력을 철저히 하도록 은행들에 요구하고 하고 있다. 
▲은퇴자 모기지 규정 완화
대출 회사로부터 모기지를 인수하는 연방정부 산하 프레디맥과 패미매는 일정 자격을 갖춘 은퇴 주택에 적용되는 대출 규정을 완화했다. 모아둔 돈은 많은데 직장을 떠나 고정수입은 줄어든 부유한 노인들이 특히 혜택을 받고 있다.  일부 모기지 프로그램도 노인들의 대출을 도와주고 있다. 패니매는 ‘홈레디’(HomeReady)라고 불리는 모기지를 제공한다. 이 프로그램은 성인 자녀 등 돈을 직접 빌리지 않는 가족들의 수입까지 모기지 심사 때 계산할 수도 있도록 허용한다. 
역모기지 구입 플랜으로도 다운페이먼트 없이 나이든 대출자들이 주택을 구입할 수 있도록 돕는다. 특히 휴가용 주택을 원하는 노인들에게 큰 도움이 될 수 있다. 또 재향 군인들 역시 연방정부 재향군인회로부터 유리한 조건으로 대출 받을 수 있다. 
▲사전 계획 필요
코스 부사장은 빨리 모기지 대출 승인을 받으려면 은퇴 전 재정 전문인이나 융자회사들과 상의해 보는 것이 바람직하다고 조언했다. 
콜로라도 오로라 소재 모기지 뱅커인 ‘아메리칸 파이넌싱’의 팀 베이여스 분석가도 대출 회사들이 은퇴자들을 어떤 시각으로 보는지도 알아야 한다고 말했다.  그는 “젊어서 문제가 됐던 일들은 나이가 들어서도 문제가 된다”면서 “크레딧 리포트를 챙겨 크레딧 점수를 알아보고 가능한 모든 수입을 챙겨보라”고 조언했다. 
캐롤 퍼나드(64)와 남편 페이 샌포드(70)는 이런 사전 조언과 신중한 지출 습관을 수년간 유지해온 덕분에 최근 LA인근 랜초쿠카몽가에 방3개짜리 콘도를 세컨 홈으로 구입하기 위한 모기지 대출 승인을 받았다. 
워싱턴주 카마노 아일랜드에 주택을 소유하고 있는 이들 부부는 교직원으로 은퇴해 고정 연금을 받고 있고 샌포드는 군에서 나오는 연금까지 받는다. 샌포느는 “군에서 나오는 연금까지 있어 모기지 대출에 자신이 있었지만 만일을 대비해 자동차를 모두 페이오프 시켰고 또 크레딧 카드 부채도 모두 갚았다”고 말했다. 
▲좋은 크레딧 유지
무엇보다 중요한 것은 크레딧을 유지해야 한다. 대출업계를 분석하는 ‘뱅크레잇’의 그렉 맥브라이드 수석 재정 애널리스트는 “부채 없는 은퇴생활을 모든 사람이 꿈꾼다. 그렇다고 크레딧까지 없애고 싶지는 않을 것이다”고 말했다. 크레딧을 유지하려면 현금보다는 크레딧 카드를 사용하고 즉시 갚아버리는 등의 전략이 지속적으로 필요하다. 그는 “나쁜 크레딧, 또는 증명할만한 수입이 부족한 것 모두 대출 심사때 문제”가 된다고 덧붙였다. 
반쯤 은퇴한 상태거나 자영업자라면 모기지 신청때 추가적인 심사를 받게 된다. 따라서 수입과 비즈니스 경비에 대한 내역을 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 
맥브라이드 애널리스트는 “수입 증명이 없거나 증명할 자료가 부족하면 대출 받기가 매우 어렵다고 봐야 한다”면서 “은행에서는 보통 2년치 세금 보고서를 요구하는데 충분한 다운페이먼트를 해야 은행을 만족시킬 수 있을 것”이라고 말했다. 
전문가들은 은행에서 만족할 만한 다운페이는 40% 가량을 돼야 한다고 말했다. 
                                                           <김정섭 기자> 
                             

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은퇴를 한 후에도 모기지를 계속 가지고 있거나 새로 모기지 대출을 받는 은퇴 노인들이 늘고 있다고 뉴욕 타임스가 보도했다.